NHỮNG ĐIỀU CẦN LƯU Ý KHI KÝ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ, ĐẤT

[Đời sống & Pháp lý] Trong trường hợp pháp luật không có quy định khác thì việc mua nhà sử dụng vào mục đích khác không phải là mua nhà ở cũng được thực hiện theo quy định của hợp đồng mua bán nhà ở.

Hợp đồng mua bán nhà đất là một văn bản rất quan trọng. Nhà đất là tài sản thông dụng như các tài sản khác nhưng lại là bất động sản và có giá trị lớn đối với mỗi gia đình. Chính vì vậy, để hợp đồng mua bán nhà đất được thực hiện một cách hợp pháp thì cả hai bên cần tuân thủ đúng các quy định của pháp luật như: hợp đồng phải được lập thành văn bản, công chứng, làm thủ tục sang tên...tất cả các chi tiết có liên quan trong hợp đồng đều phải được các bên trao đổi và ghi nhận cụ thể, chính xác trong hợp đồng.

- Người từ đủ 18 tuổi trở lên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi, tuyên bố hạn chế năng lực hành vi. Người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ được toàn quyền xác lập mọi giao dịch mua bán nhà ở.Về chủ thể tham gia giao kết hợp đồng:

- Người từ đủ 6 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi là người có năng lực hành vi dân sự chưa đầy đủ. Vì vậy, nếu người từ đủ 6 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi tham gia với tư cách là một bên (bên bán hoặc bên mua) trong quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở thì bắt buộc phải có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật mới được coi là hợp pháp. Ý chí của người đại diện theo pháp luật phải được thể hiện trong hợp đồng mua bán nhà ở.

- Người từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi được xác lập, thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở trong phạm vi tài sản riêng của người này.

- Người chưa đủ 6 tuổi, người mất năng lực hành vi không được phép xác lập giao dịch. Mọi giao dịch liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở có liên quan đến quyền, nghĩa vụ của người này đều do người đại diện theo pháp luật xác lập, thực hiện.

- Đối với pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác: Các chủ thể này tham gia vào giao dịch mua bán nhà ở thông qua người đại diện của họ (theo pháp luật hoặc theo ủy quyền). Các quyền và nghĩa vụ do người đại diện xác lập làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác.

Trường hợp, bên bán có nhiều người cùng sở hữu chung hợp nhất (sở hữu chung vợ chồng, sở hữu chung của các đồng thừa kế, sở hữu chung của các thành viên trong hộ gia đình…) thì khi bán phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các chủ sở hữu. Nếu trong giấy tờ sở hữu chỉ đứng tên vợ hoặc chồng để tránh rủi rõ nên kiểm tra có đúng là tài sản riêng của vợ hoặc chồng không.

Nội dung các điều khoản quan trọng trong hợp đồng mua bán nhà đất như sau:

Thứ nhất, đối tượng mua bán

Trong phần này cả hai bên phải ghi cụ thể những điều sau:

- Bên A (bên bán) đồng ý bằng văn bản bán cho bên B (bên mua) căn nhà tại số...đường...phường (xã)...quận (huyện, thị xã).....và đồng ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nhà ở nằm trong khuôn viên được xác định bởi các giấy tờ đã nêu trên đây.

- Loại nhà; nhà phố, nhà chung cư, nhà biệt thự, cấp số bao nhiêu

- Cấu trúc: trệt, lầu, gạch, bê tông, cốt thép...

- Nền...mái...

- Tường: gạch, đất, bê tông, chung...riêng, mượn;

- Diện tích toàn bộ khuôn viên: ngang...sâu...

- Diện tích xây dựng.

- Diện tích sử dụng.

- Vị trí nhà: được xây cất trên lô đất nào, bằng khoán nào, bản đồ số mấy...

- Nguồn gốc nhà.

- Giấy tờ về nhà ở kèm theo gồm: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất số....; tờ khai lệ phí trước bạ ngày...; bản vẽ...

- Thời điểm giao giấy tờ sở hữu nhà: ngay sau khi hai bên ký hợp đồng công chứng và bên B thanh toán tiền mua nhà ...

- Thời điểm giao nhà: khi giao nhà hai bên sẽ lập biên bản bàn giao nhà

- Thời gian hai bên ra phòng công chứng để chứng thực các giấy tờ có liên quan.

Thứ hai, giá mua bán:

Hai bên thỏa thuận giá mua bán: ghi bằng số và bằng chữ

Thứ ba, tiền đặt cọc:

- Hai bên thỏa thuận bên mua sẽ đặt cọc trước một phần cho bên bán để đảm bảo sẽ mua nhà và phải được thể hiện tại hợp đồng đặt cọc ký ngày...

- Số tiền đặt cọc này sẽ được chuyển thành tiền mua nhà và khấu trừ vào đợt thanh toán đầu tiên (chia làm mấy đợt để thanh toán)

- Sau khi nhận tiền đặt cọc, nếu bên bán thay đổi ý kiến, không bán cho bên mua nữa thì phải hoàn trả cho bên mua số tiền gấp 2 lần số tiền đặt cọc mà mình đã nhận. Ngược lại, nếu bên mua thay đổi ý kiến, không mua nhà nữa thì phải chịu mất tiền cọc.

Thứ tư, thời gian và phương thức thanh toán:

- Thời gian và điều kiện giao nhận nhà

- Thời gian thanh toán (có thể chia làm nhiều đợt thanh toán)

- Hình thức thanh toán: chuyển khoản hoặc đưa tiền trực tiếp

- Lãi do thanh toán chậm: nếu bên mua không thanh toán đúng hạn cho bên bán thì phải trả thêm tiền lãi phát sinh cho số ngày chậm thanh toán theo mức lãi suất quá hạn do Ngân hàng nhà nước công bố tại thời điểm thanh toán.

Thứ năm, quyền và nghĩa vụ của hai bên

Các bên cần chi tiết hóa các nghĩa vụ trong giai đoạn trước, trong và sau khi thực hiện hợp đồng cũng như thời điểm chấm dứt cụ thể.

Thứ sáu, điều khoản ràng buộc trách nhiệm

Các bên có thể dự trù các tình huống đối phương có thể vận dụng để không thực hiện hợp đồng mà soạn thảo những điều khoản thích hợp, như trách nhiệm của bên mua khi không thanh toán, hoặc trách nhiệm của bên bán khi không chuyển giao đối tượng của hợp đồng.

Thứ bảy, điều khoản chung

Hai bên cam kết thực hiện nghiêm túc các điều khoản trong hợp đồng này. Những tranh chấp phát sinh liên quan đến hợp đồng này đều sẽ được giải quyết dựa trên sự hợp tác, cùng có lợi. Nếu không tự giải quyết được, hai bên đồng ý sẽ đưa ra giải quyết tại Tòa án có thẩm quyền. Bên thua kiện phải chịu toàn bộ các chi phí liên quan, kể cả chi phí thuê luật sư, cho bên thắng kiện. Hợp đồng này có hiệu lực kể từ ngày ký và được công chứng, được lập thành 05 (năm) bản, có giá trị như nhau, mỗi bên giữ 02 (hai) bản và lưu một (01) bản tại Phòng Công chứng.

Kiểm tra hiện trạng, nguồn gốc của nhà:

Theo quy định của pháp luật, nhà ở thuộc đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở phải đang tồn tại, đang xây dựng.

Trong trường hợp phát sinh các giao dịch về mua bán đối với loại nhà ở hình thành trong tương lai, tức là nhà đang trong giai đoạn thi công, hoàn thành như chung cư, nhà theo dự án thì phải đảm bảo tính pháp lý của loại hình giao dịch này. Thực tế việc mua bán nhà hình thành trong tương lai thường gặp rủi ro. Do đó phải thật cân nhắc về loại hình giao dịch này. Người mua phải có thông tin chính xác về dự án nhà đang xây cũng như chủ đầu tư dự án phải có thông báo về việc bán các căn hộ trên bản vẽ thiết kế với các chi tiết về diện tích, vật liệu xây dựng, các thiết bị có liên quan đến ngôi nhà xho người mua biết.

Để có cái nhìn thực tế hơn, tránh rủi ro thì người mua phải trực tiếp đến địa điểm của căn nhà để xem hiện trạng của nó, phải xác định nguồn gốc nhà ở thuộc sở hữu của ai, quá trình chuyển dịch quyền sở hữu như thế nào, nhà đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở chưa? Việc xác định rõ nguồn gốc nhà ở, tình trạng pháp lý của nhà ở là điều kiện giúp giao kết hợp đồng đúng quy định của pháp luật và tránh được những tranh chấp phát sinh sau này.

Ngoài ra, cũng cần lưu ý nhà ở là đối tượng mua bán có bị đem thế chấp hoặc kê biên để đảm bảo việc thực hiện một hoặc các nghĩa vụ dân sự hay trách nhiệm hình sự khác không.

Trường hợp nhà ở có nguồn gốc thừa kế cần tìm hiểu có đúng nhà ở thuộc sở hữu của người đã chết không, những ai có công duy trì, làm tăng giá trị nhà ở, những người thừa kế hợp pháp đối với nhà ở, ý chí của các đồng thừa kế đối với việc chuyển nhượng.

Trường hợp nhà ở có nguồn gốc được tặng cho hoặc được hưởng thừa kế di chúc, cần kiểm tra người được tặng cho, người được hưởng thừa kế theo di chúc có bị ràng buộc bởi điều kiện gì không, đặc biệt phải kiểm tra xem đó là tặng cho, di chúc cho sở hữu hay chỉ cho quản lý, sử dụng để thờ cúng. Nếu không cho sở hữu thì không nên mua.luật sư tphcm

Nhiều trường hợp do điều kiện kinh tế có hạn, khách hàng phải mua nhà mà chủ đã từng bán cho nhiều người, mỗi người chỉ mua một phần diện tích nhà. Trong trường hợp này phải xem xét diện tích mua có phần nào chồng lên diện tích của các hộ khác không, có bị hạn chế điều kiện gì không, có bị phụ thuộc vào hợp đồng của người mua trước không…

Cần kiểm tra các giấy tờ hợp lệ hay không hợp lệ về nhà ở khi tham gia giao dịch như:

- Đối với nhà thuộc sở hữu tư nhân, đã có giấy chứng nhận của chính quyền thuộc chế độ cũ không?

- Đối với nhà ở do một bên hoặc các bên tự xây dựng cần tìm hiểu khi tiến hành xây dựng có giấy phép xây dựng không. Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với đất hay nhà này không? Bên cạnh đó, các giấy tờ tài liệu khác cũng rất có giá trị chứng minh ai là người đã xây dựng nhà: Hóa đơn mua nguyên vật liệu, biên nhận thanh toán tiền công xây dựng, hợp đồng thuê khoán xây dựng,...

- Đối với nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước hay của cơ quan, tổ chức cần tìm hiểu ai là người được quyền sử dụng nhà hợp pháp (quyết định phân phối nhà, quyết định giao nhà, đơn xin cấp nhà…), đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà chưa; việc chuyển dịch quyền sở hữu nhà có giấy tờ chứng minh gì không?

(Luật gia Đồng Xuân Thuận)

Quy định về mức phạt vi phạm hợp đồng

Hiện nay, chế định về mức phạt vi phạm hợp đồng trong các loại hợp đồng khác nhau là không giống nhau. Cụ thể như sau:

1. Hợp đồng Dân sự

Đối với hợp đồng dân sự thì mức phạt vi phạm hợp đồng do các bên tự do thỏa thuận (không bị khống chế mức tối đa).

Điều 422. Thực hiện hợp đồng có thoả thuận phạt vi phạm – Bộ luật Dân sự 2005 1. Phạt vi phạm là sự thoả thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm. 2. Mức phạt vi phạm do các bên thoả thuận. 3. Các bên có thể thoả thuận về việc bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải nộp tiền phạt vi phạm mà không phải bồi thường thiệt hại hoặc vừa phải nộp phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại; nếu không có thoả thuận trước về mức bồi thường thiệt hại thì phải bồi thường toàn bộ thiệt hại. Trong trường hợp các bên không có thoả thuận về bồi thường thiệt hại thì bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải nộp tiền phạt vi phạm.

2. Hợp đồng Thương mại

Mức phạt đối với vi phạm nghĩa vụ hợp đồng hoặc tổng mức phạt đối với nhiều vi phạm do các bên thoả thuận trong hợp đồng, nhưng không quá 8% giá trị phần nghĩa vụ hợp đồng bị vi phạm.

Điều 301. Mức phạt vi phạm – Luật Thương mại 2005 Mức phạt đối với vi phạm nghĩa vụ hợp đồng hoặc tổng mức phạt đối với nhiều vi phạm do các bên thoả thuận trong hợp đồng, nhưng không quá 8% giá trị phần nghĩa vụ hợp đồng bị vi phạm, trừ trường hợp quy định tại Điều 266 của Luật này.

3. Hợp đồng Xây dựng

Mức phạt trong hợp đồng xây dựng không vượt quá 12% giá trị phần hợp đồng bị vi phạm.

Điều 146. Thưởng, phạt hợp đồng xây dựng, bồi thường thiệt hại do vi phạm và giải quyết tranh chấp hợp đồng xây dựng – Luật Xây dựng 2014 1. Thưởng, phạt hợp đồng xây dựng phải được các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng. 2. Đối với công trình xây dựng sử dụng vốn nhà nước, mức phạt hợp đồng không vượt quá 12% giá trị phần hợp đồng bị vi phạm. Ngoài mức phạt theo thỏa thuận, bên vi phạm hợp đồng còn phải bồi thường thiệt hại cho bên kia, bên thứ ba (nếu có) theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan khác.

(Thanh Hữu - thuvienphapluat.vn)

Người lao động có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng lao động

Điều 37, 156 Bộ luật Lao động 2012, Điều 11 Nghị định 05/2012/NĐ-CP quy định người lao động có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng lao động của người lao động trong một số trường hợp. Theo đó:

1.       Quyền của người lao động

1.1.                         Đối với hợp đồng lao động xác định thời hạn, hợp đồng lao động theo mùa vụ hoặc theo một công việc nhất định có thời hạn dưới 12 tháng

Người lao động làm việc theo hợp đồng lao động xác định thời hạn, hợp đồng lao động theo mùa vụ hoặc theo một công việc nhất định có thời hạn dưới 12 tháng có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng lao động trước thời hạn trong những trường hợp sau đây:

(i)           Không được bố trí theo đúng công việc, địa điểm làm việc hoặc không được bảo đảm điều kiện làm việc đã thỏa thuận trong hợp đồng lao động;

(ii)          Không được trả lương đầy đủ hoặc trả lương không đúng thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng lao động;

(iii)        Bị ngược đãi, quấy rối tình dục, cưỡng bức lao động. Đó là các trường hợp bị người sử dụng lao động đánh đập hoặc có lời nói, hành vi nhục mạ, hành vi làm ảnh hưởng đến sức khỏe, nhân phẩm, danh dự hoặc cưỡng bức lao động; bị quấy rối tình dục tại nơi làm việc;

(iv)       Bản thân hoặc gia đình có hoàn cảnh khó khăn không thể tiếp tục thực hiện hợp đồng lao động. Đó là các trường hợp người lao động phải nghỉ việc để chăm sóc vợ hoặc chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố vợ, mẹ vợ hoặc bố chồng, mẹ chồng, con đẻ, con nuôi bị ốm đau, tai nạn; Khi ra nước ngoài sinh sống hoặc làm việc; Gia đình gặp khó khăn do thiên tai, hỏa hoạn, địch họa, dịch bệnh hoặc chuyển chỗ ở mà người lao động đã tìm mọi biện pháp nhưng không thể tiếp tục thực hiện hợp đồng lao động;

(v)          Được bầu làm nhiệm vụ chuyên trách ở cơ quan dân cử hoặc được bổ nhiệm giữ chức vụ trong bộ máy nhà nước;

(vi)        Lao động nữ mang thai phải nghỉ việc theo chỉ định của cơ sở khám bệnh, chữa bệnh có thẩm quyền;

(vii)        Người lao động bị ốm đau, tai nạn đã điều trị 90 ngày liên tục đối với người làm việc theo hợp đồng lao động xác định thời hạn và một phần tư thời hạn hợp đồng đối với người làm việc theo hợp đồng lao động theo mùa vụ hoặc theo một công việc nhất định có thời hạn dưới 12 tháng mà khả năng lao động chưa được hồi phục.

1.2.           Người lao động làm việc theo hợp đồng lao động không xác định thời hạn có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng lao động theo nhu cầu mà không phụ thuộc trường hợp nào.

2.       Nghĩa vụ báo trước

Khi đơn phương chấm dứt hợp đồng lao động xác định thời hạn, hợp đồng lao động theo mùa vụ hoặc theo một công việc nhất định có thời hạn dưới 12 tháng, người lao động phải báo cho người sử dụng lao động biết trước:

(i)          Ít nhất 3 ngày làm việc đối với các trường hợp không được bố trí theo đúng công việc, địa điểm làm việc hoặc không được bảo đảm điều kiện làm việc đã thỏa thuận trong hợp đồng lao động; không được trả lương đầy đủ hoặc trả lương không đúng thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng lao động; bị ngược đãi, quấy rối tình dục, cưỡng bức lao động; người lao động bị ốm đau, tai nạn đã điều trị 90 ngày liên tục đối với người làm việc theo hợp đồng lao động xác định thời hạn và một phần tư thời hạn hợp đồng đối với người làm việc theo hợp đồng lao động theo mùa vụ hoặc theo một công việc nhất định có thời hạn dưới 12 tháng mà khả năng lao động chưa được hồi phục.

(viii)      Ít nhất 30 ngày nếu là hợp đồng lao động xác định thời hạn; ít nhất 03 ngày làm việc nếu là hợp đồng lao động theo mùa vụ hoặc theo một công việc nhất định có thời hạn dưới 12 tháng đối với các trường hợp bản thân hoặc gia đình có hoàn cảnh khó khăn không thể tiếp tục thực hiện hợp đồng lao động và trường hợp được bầu làm nhiệm vụ chuyên trách ở cơ quan dân cử hoặc được bổ nhiệm giữ chức vụ trong bộ máy nhà nước.

(ix)         Đối với trường hợp lao động nữ mang thai phải nghỉ việc theo chỉ định của cơ sở khám bệnh, chữa bệnh có thẩm quyền thì thời hạn báo trước cho người sử dụng lao động tuỳ thuộc vào thời hạn do cơ sở khám bệnh, chữa bệnh đó chỉ định.

Người lao động làm việc theo hợp đồng lao động không xác định thời hạn có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng lao động, nhưng phải báo cho người sử dụng lao động biết trước ít nhất 45 ngày, trừ trường hợp lao động nữ mang thai nếu có xác nhận của cơ sở khám bệnh, chữa bệnh có thẩm quyền chứng nhận tiếp tục làm việc sẽ ảnh hưởng xấu tới thai nhi có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng lao động hoặc tạm hoãn thực hiện hợp đồng lao động. Thời hạn mà lao động nữ phải báo trước cho người sử dụng lao động tuỳ thuộc vào thời hạn do cơ sở khám bệnh, chữa bệnh có thẩm quyền chỉ định.

VIDEO PHÁP LÝ - Chấm dứt hợp đồng lao động

VIDEO PHÁP LÝ - Giá trị pháp lý Hợp đồng lao động thử việc

MONG MANH CƠ CHẾ BẢO VỆ BÊN THỨ BA NGAY TÌNH

Bùi Đức Giang*

(TBKTSG) - Bảo vệ bên thứ ba ngay tình trong các giao dịch được thừa nhận rộng rãi trong các nền pháp luật tiên tiến trên thế giới. Tuy nhiên, quy định về vấn đề này trong Bộ luật Dân sự 2015 còn khá sơ lược, chưa thực sự tạo ra hành lang pháp lý hiệu quả.

Xem thêm: Người thứ ba ngay tình trong giao dịch dân sự

Khoản 2, điều 133, Bộ luật Dân sự 2015 (có hiệu lực từ ngày 1-1-2017) quy định “trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu”.

Chẳng hạn, nếu hợp đồng mua bán nhà bị tuyên vô hiệu nhưng quyền sở hữu nhà liên quan của người mua đã được đăng ký hợp lệ và người mua sau đó bán lại nhà đó cho một người khác và người này tin rằng người mua ban đầu là chủ sở hữu nhà được bán lại do có tên trên giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà khi mua lại thì giao dịch bán lại nhà không bị vô hiệu.

Bộ luật Dân sự 2015 không đưa ra định nghĩa chung về sự “ngay tình” (good faith) trong giao dịch, nhưng có thể hiểu sự ngay tình chính là việc người thứ ba căn cứ vào việc tài sản đã được đăng ký nên mới tin rằng người chuyển giao tài sản cho mình là người sử dụng hay chủ sở hữu hợp pháp của tài sản, và do đó mới xác lập, thực hiện giao dịch.

Khó khăn liên quan đến việc áp dụng quy định nêu trên trước hết chính là phải hiểu thuật ngữ “chuyển giao” như thế nào cho đúng? Liệu việc đưa tài sản vào trong giao dịch thế chấp hay cầm cố có được xem như là việc chuyển giao tài sản hay không?

Tại một số hội thảo giới thiệu những điểm mới của Bộ luật Dân sự 2015, một số thành viên của ban soạn thảo khẳng định việc thế chấp hay cầm cố tài sản là một trong những hình thức chuyển giao tài sản theo nghĩa của quy định này.

Tuy nhiên, khẳng định này có vẻ khá lạc điệu so với các quy định chung của chính Bộ luật Dân sự 2015 và của một số pháp luật chuyên ngành. Trong Bộ luật Dân sự 2015, chuyển giao tài sản có thể là chuyển giao về mặt vật lý - giao tài sản (điều 161, điều 259 hay điều 274), và cũng có thể là chuyển giao về mặt pháp lý. Nếu xét trong bối cảnh của quy định này thì có thể hiểu việc chuyển giao nêu trên dường như mang nghĩa về mặt pháp lý. Tuy vậy, khi chuyển giao tài sản về mặt pháp lý thì tinh thần chung của Bộ luật Dân sự 2015 lại mang nghĩa là việc chuyển giao quyền sở hữu tài sản thông qua hợp đồng mua bán (chuyển nhượng), trao đổi, tặng cho, cho vay, hợp đồng chuyển quyền sở hữu khác hoặc thông qua việc để thừa kế (điều 238, điều 365...).

Về điểm này, điểm d, khoản 2, điều 106, Luật Đất đai quy định Nhà nước thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai. Khoản 10, điều 3, Luật Đất đai nêu rõ chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Nói cách khác, việc chuyển giao tài sản về mặt pháp lý theo Bộ luật Dân sự cũng như pháp luật đất đai dường như chỉ mang nghĩa là chuyển quyền sở hữu tài sản mà thôi.

Dễ thấy hệ quả là khó có thể coi việc cầm cố hay thế chấp tài sản là việc chuyển giao tài sản để ngân hàng nhận cầm cố hay thế chấp có thể hưởng lợi từ quy định bảo vệ bên thứ ba ngay tình trong trường hợp giao dịch liên quan đến tài sản được cầm cố hay thế chấp được xác lập trước đó bị vô hiệu. Đây là điều đáng tiếc, bởi theo nguyên tắc thông thường, quy định bảo vệ người thứ ba ngay tình được thiết kế không chỉ nhằm bảo vệ bên mua ngay tình (bona fide purchaser), mà cả bên nhận bảo đảm ngay tình! Mặc dù Bộ luật Dân sự 2015 chưa có hiệu lực nhưng giới ngân hàng bắt đầu bày tỏ sự tiếc nuối rằng đáng lẽ cụm từ “được chuyển giao bằng” phải được thay bằng “là đối tượng của”. Như thế quy định mới về bảo vệ bên thứ ba ngay tình mới thực sự có ý nghĩa.

Hiện nay Bộ Tư pháp đang dự thảo nghị định hướng dẫn phần quy định về giao dịch bảo đảm trong Bộ luật Dân sự 2015. Một số ý kiến cho rằng nghị định này có thể công nhận việc chuyển giao tài sản trong khoản 2, điều 133 bao gồm cả việc cầm cố hay thế chấp tài sản. Nhưng liệu như thế có trái luật và nếu phát sinh tranh chấp, liệu cách tiếp cận này có được tòa án chấp nhận?

Cần lưu ý, cũng theo khoản 2, điều 133, Bộ luật Dân sự 2015, nếu tài sản phải đăng ký mà chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì giao dịch dân sự với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa.

Về việc bảo vệ quyền của bên có quyền với tài sản là đối tượng của giao dịch bị vô hiệu, khoản 3, điều 133, Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Chủ sở hữu không có quyền đòi lại tài sản từ người thứ ba ngay tình, nếu giao dịch dân sự với người này không bị vô hiệu [...] nhưng có quyền khởi kiện, yêu cầu chủ thể có lỗi dẫn đến việc giao dịch được xác lập với người thứ ba phải hoàn trả những chi phí hợp lý và bồi thường thiệt hại”. Hạn chế của quy định này nằm ở chỗ khái niệm “chủ sở hữu” tài sản nêu ở đây chỉ hướng đến các tài sản có đăng ký quyền sở hữu trong khi một tài sản quan trọng được đăng ký mà điều 133 hướng đến là quyền sử dụng đất. Tuy vậy, có thể hiểu tinh thần chung của điều luật này là chủ sở hữu hay chủ thể có quyền khác (quyền sử dụng) đối với tài sản là đối tượng của giao dịch dân sự ban đầu bị tuyên vô hiệu chỉ có thể yêu cầu hay khởi kiện bên kia của hợp đồng là bên đã xác lập giao dịch với người thứ ba để yêu cầu bồi thường thiệt hại và hoàn trả các chi phí hợp lý khác đã bỏ ra trong việc thực hiện các quyền của mình.

(*) Tiến sĩ, Đại học Paris 2, Pháp

Các loại hợp đồng lao động

Về thời hạn của hợp đồng lao động, khoản 01 Điều 22 BLLĐ quy định cụ thể như sau:

“Điều 22. Loại hợp đồng lao động

1. Hợp đồng lao động phải được giao kết theo một trong các loại sau đây:

a) Hợp đồng lao động không xác định thời hạn;

Hợp đồng lao động không xác định thời hạn là hợp đồng mà trong đó hai bên không xác định thời hạn, thời điểm chấm dứt hiệu lực của hợp đồng.

b) Hợp đồng lao động xác định thời hạn;

Hợp đồng lao động xác định thời hạn là hợp đồng mà trong đó hai bên xác định thời hạn, thời điểm chấm dứt hiệu lực của hợp đồng trong khoảng thời gian từ đủ 12 tháng đến 36 tháng.

c) Hợp đồng lao động theo mùa vụ hoặc theo một công việc nhất định có thời hạn dưới 12 tháng.”

Theo quy định nêu trên thì thời hạn của hợp đồng lao động bao gồm: (i) Hợp đồng lao động không xác định thời hạn, thời điểm chấm dứt hợp đồng; (ii) Hợp đồng lao động xác định thời hạn, thời điểm chấm dứt hợp đồng trong khoảng thời gian từ đủ 12 tháng đến 36 tháng và (iii) Hợp đồng lao động theo mùa vụ hoặc theo một công việc nhất định có thời hạn dưới 12 tháng. Như vậy, doanh nghiệp có thể lựa chọn một trong ba hình thức hợp đồng lao động nêu trên để ký kết với người lao động.

Khoản 02 Điều 22 BLLĐ cũng quy định khi hợp đồng lao động quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều này hết hạn mà người lao động vẫn tiếp tục làm việc thì trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày hợp đồng lao động hết hạn, hai bên phải ký kết hợp đồng lao động mới; nếu không ký kết hợp đồng lao động mới thì hợp đồng đã giao kết theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều này trở thành hợp đồng lao động không xác định thời hạn và hợp đồng đã giao kết theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều này trở thành hợp đồng lao động xác định thời hạn với thời hạn là 24 tháng. Trường hợp hai bên ký kết hợp đồng lao động mới là hợp đồng xác định thời hạn thì cũng chỉ được ký thêm 01 lần, sau đó nếu người lao động vẫn tiếp tục làm việc thì phải ký kết hợp đồng lao động không xác định thời hạn.

Ngoài ra, theo khoản 03 Điều 22 BLLĐ thì người lao động và người sử dụng lao động không được giao kết hợp đồng lao động theo mùa vụ hoặc theo một công việc nhất định có thời hạn dưới 12 tháng để làm những công việc có tính chất thường xuyên từ 12 tháng trở lên, trừ trường hợp phải tạm thời thay thế người lao động đi làm nghĩa vụ quân sự, nghỉ theo chế độ thai sản, ốm đau, tai nạn lao động hoặc nghỉ việc có tính chất tạm thời khác.

 Luật gia Võ Văn Tú

NGƯỜI THỨ BA NGAY TÌNH TRONG GIAO DỊCH DÂN SỰ

Trong các bản án, quyết định của tòa án hay trong các bản hợp đồng dân sự, ta thường bắt gặp thuật ngữ “người thứ ba ngay tình”. Vậy người thứ ba ngay tình là gì? Pháp luật dân sự hiện nay bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình như thế nào? Dưới đây là một số quy định của pháp luật dân sự về vấn đề này.

Xem thêm: Mong manh cơ chế bảo vệ bên thứ ba ngay tình - TS. Bùi Đức Giang

(Ảnh minh họa: Internet)

1)  Thế nào là “người thứ ba ngay tình”?

Xét ví dụ sau đây, A và B thỏa thuận ký hợp đồng về việc mua, bán nhà nhưng không tiến hành công chứng mà chỉ nhờ một người làm chứng việc ký kết. Sau đó, B bán lại cho C, hai bên đã thực hiện đầy đủ các thủ tục mua bán và C hiện là người sử dụng hợp pháp căn nhà. Thực chất, giao dịch dân sự giữa A và B xác lập  là giao dịch vô hiệu do vi phạm điều kiện về hình thức. C có được ngôi nhà - là đối tượng của một giao dịch dân sự trước đó bị vô hiệu. Ta thấy rằng, trên thực tế C đã xác lập và thực hiện một giao dịch dân sự nhưng lại không đạt được lợi ích mà C mong muốn, mặc dù đã tuân thủ đúng các điều kiện khi tham gia vào giao dịch đó. Pháp luật dân sự gọi C và những trường hợp tương tự là "người thứ ba ngay tình". 

Có thể xác định 4 yếu tố để người thứ ba được coi là "người thứ ba ngay tình", đó là:

Thứ nhất, khi người thứ ba tham gia vào giao dịch dân sự thì đã có một giao dịch dân sự được xác lập và thực hiện trước đó về cùng một đối tượng giao dịch nhưng giao dịch dân sự này bị vô hiệu. 

 Thứ hai, người thứ ba khi xác lập giao dịch phải "ngay tình", tức là họ không biết hoặc không thể biết rằng mình tham gia vào giao dịch dân sự với người không có quyền định đoạt tài sản, hoặc đối tượng của giao dịch liên quan đến giao dịch trước đó.

Thứ ba, tài sản giao dịch phải được phép lưu thông. Nếu là vật cấm lưu thông (ma túy, động vật quý hiếm…). thì người thứ ba buộc phải biết mình xác lập giao dịch dân sự với đối tượng này là bất hợp pháp. Trường hợp này, nếu người thứ ba tham gia giao dịch thì không được coi là "ngay tình" và không được pháp luật bảo vệ.

Thứ tư, giao dịch dân sự được xác lập với người thứ ba phải thông qua một giao dịch dân sự có đền bù như mua bán, vay, thuê khoán…Trường hợp giao dịch dân sự với người thứ ba đối với tài sản là động sản mà thông qua một giao dịch không có đền bù ( ví dụ tặng cho…) thì người thứ ba mặc dù ngay tình nhưng cũng không được pháp luật bảo vệ quyền lợi và phải trả lại tài sản cho chủ sở hữu hay người chiếm hữu hợp pháp.

2)  Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình trong giao dịch dân sự

Bộ luật dân sự 2015 (sau đây tạm gọi là Bộ Luật mới) ban hành ngày 24/11/2015, bắt đầu có hiệu lực kể từ ngày 01/01/2017, quy định chế định người thứ ba ngay tình trong giao dịch dân sự tại Điều 133 như sau:

“Điều 133. Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự bị vô hiệu

1. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng đối tượng của giao dịch là tài sản không phải đăng ký đã được chuyển giao cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch được xác lập, thực hiện với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp quy định tại Điều 167 của Bộ luật này.

2. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu.

Trường hợp tài sản phải đăng ký mà chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì giao dịch dân sự với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị huỷ, sửa.

3. Chủ sở hữu không có quyền đòi lại tài sản từ người thứ ba ngay tình, nếu giao dịch dân sự với người này không bị vô hiệu theo quy định tại khoản 2 Điều này nhưng có quyền khởi kiện, yêu cầu chủ thể có lỗi dẫn đến việc giao dịch được xác lập với người thứ ba phải hoàn trả những chi phí hợp lý và bồi thường thiệt hại”.

Bên cạnh đó, Điều 167 quy định về Quyền đòi lại động sản không phải đăng ký quyền sở hữu từ người chiếm hữu ngay tình (kế thừa tương tự quy định tại Điều 257 BLDS 2005):

“Chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản không phải đăng ký quyền sở hữu từ người chiếm hữu ngay tình trong trường hợp người chiếm hữu ngay tình có được động sản này thông qua hợp đồng không có đền bù với người không có quyền định đoạt tài sản; trường hợp hợp đồng này là hợp đồng có đền bù thì chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản nếu động sản đó bị lấy cắp, bị mất hoặc trường hợp khác bị chiếm hữu ngoài ý chí của chủ sở hữu.

Như vậy, chế định người thứ ba ngay tình trong BLDS 2015 có một số điểm khác so với BLDS 2005, cụ thể:

Thứ nhất, BLDS 2015 quy định rộng hơn Bộ Luật dân sự 2005 (sau đây tạm gọi là Bộ Luật cũ) về đối tượng giao dịch. Bộ Luật mới đã thay thế cụm từ “động sản không phải đăng ký” bằng cụm từ “tài sản không phải đăng ký”. Tài sản trong quy định này bao gồm hai loại là động sản và bất động sản (Điều 105 Bộ Luật mới) chứ không chỉ bó hẹp là động sản như Bộ luật cũ. Trước đây, Bộ Luật cũ quy định chỉ có tài sản giao dịch là động sản không phải đăng ký quyền sở hữu trong các giao dịch với người thứ ba ngay tình thì giao dịch đó mới có hiệu lực (trừ các trường hợp tại Điều 257). Quy định mới góp phần bảo đảm tốt hơn, công bằng, hợp lý hơn quyền, lợi ích hợp pháp của người thiện chí, ngay tình trong giao lưu dân sự, theo đó, nếu người thứ ba ngay tình căn cứ vào việc tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền mà xác lập giao dịch thì người thứ ba ngay tình được bảo vệ. Bên cạnh đó, góp phần thay đổi nhận thức của người dân đối với việc đăng ký tài sản, đồng thời, giúp nâng cao tinh thần trách nhiệm của các cán bộ làm công tác đăng ký tài sản.

Thứ hai, BLDS 2015 quy định giao dịch của người thứ ba ngay tình không bị vô hiệu trong trường hợp tham gia vào giao dịch tài sản phải đăng ký mà giao dịch trước đó đã thực hiện việc đăng ký. Trước đây, Bộ Luật cũ quy định trong trường hợp tài sản giao dịch là bất động sản hoặc là động sản phải đăng ký quyền sở hữu đã được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó bản án, quyết định bị hủy, sửa và người này không còn là chủ sở hữu tài sản (Điều 138). Rõ ràng, quy định mới đã bảo vệ tốt hơn quyền lợi của người thứ ba ngay tình, vốn luôn bị yếu thế khi tham gia vào các giao dịch dân sự. Tuy nhiên, Bộ luật mới cũng quy định rõ nếu giao dịch về tài sản phải đăng ký trước đó chưa thực hiện việc đăng ký thì giao dịch tài sản đó của người thứ ba ngay tình bị coi là vô hiệu.

Việc quy định bảo vệ "người thứ ba ngay tình" trong trường hợp tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền là phù hợp với nguyên tắc đăng ký bất động sản hiện nay. Trước đó, Điều 168, Điều 439, Điều 692 của BLDS 2005; Khoản 3 Điều 188 Luật đất đai năm 2013 đều quy định thời điểm xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền sở hữu đối với bất động sản, động sản có đăng ký quyền sở hữu được tính từ thời điểm đăng ký. Mặt khác, quy định này cũng góp phần bảo đảm sự ổn định trong các quan hệ dân sự.

Thứ ba, quy định chủ sở hữu không có quyền đòi lại tài sản từ người thứ ba ngay tình là một quy định hoàn toàn mới của Bộ Luật mới. Về nguyên tắc, quy định này đồng thời bảo vệ quyền lợi chủ sở hữu thực sự của tài sản và của cả người thứ ba ngay tình khi tham gia các giao dịch dân sự liên quan đến đối tượng giao dịch cùng là một tài sản. Tuy nhiên, trên thực tiễn, quy định này rõ ràng có lợi hơn cho người thứ ba ngay tình và làm hạn chế đi quyền lợi của chủ sở hữu thực sự của tài sản. Bởi nếu chủ sở hữu thực sự của tài sản khởi kiện và thắng kiện thì việc thi hành án để đòi bồi thường là không dễ dàng. Các bên cần thận trọng hơn nữa trong việc xác lập các giao dịch dân sự, nhất là các hợp đồng liên quan đến bất động sản và động sản có giá trị lớn.

 Luật gia Võ Văn Tú

ĐIỀU KIỆN CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG

Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng là tổng hợp những yêu cầu pháp lý nhằm đảm bảo cho hợp đồng được lập đúng bản chất đích thực của nó. Xuất phát từ bản chất của hợp đồng, pháp luật Việt Nam quy định hợp đồng phải tuân thủ các điều kiện về chủ thể, nội dung, mục đích, sự tự nguyện và hình thức của hợp đồng.

Ảnh: Internet

1.      Chủ thể tham gia hợp đồng phải có năng lực hành vi dân sự

Đối với cá nhân, phải có tư cách chủ thể, tức là năng lực chủ thể tương ứng. Năng lực chủ thể của cá nhân khi tham gia vào hợp đồng phụ thuộc vào mức độ năng lực hành vi dân sự của họ.

Đối với pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác. Pháp nhân là tổ chức có đủ các điều kiện được quy định tại điều 84 Bộ Luật dân sự 2005; phạm vi hoạt động của tổ hợp tác được quy định tại Điều 111 và phạm vi hoạt động của hộ gia đình được quy định tại Điều 106 Bộ Luật dân sự 2005.

Đây là những thực thể xã hội chứ không phải con người tự nhiên, nên năng lực hành vi dân sự của các chủ thể này không biểu hiện trực tiếp bằng hành vi và ý chí cụ thể của một người mà được thể hiện bởi ý chí chung của các thành viên và được thực hiện thông qua hành vi của người đại diện. Việc thực hiện hợp đồng sẽ thông qua người đại diện hợp pháp, nhưng phải đúng “phạm vi đại diện” và phải phù hợp với giới hạn về “lĩnh vực hợp động” của các chủ thể.

2.   Nội dung, mục đích của Hợp đồng không vi phạm điều cấm của pháp luật và không trái đạo đức xã hội.

Bộ Luật dân sự 2005 thừa nhận nguyên tắc tự do cam kết (Điều 4), tuy nhiên cũng quy định một số trường hợp hạn chế quyền tự do của các bên trong việc thiết lập hợp đồng. Theo đó, mục đích và nội dung của hợp đồng (giao dịch dân sự) không vi phạm điều cấm của pháp luật và không trái đạo đức xã hội (Điểm b, khoản 1, Điều 122). Nếu hợp đồng “có mục đích và nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu” (Điều 128).

3. Việc giao kết, xác lập hợp đồng là hoàn toàn do ý chí tự nguyện của các bên chủ thể tham gia.

Theo qui định của Bộ Luật dân sự 2005, hợp đồng bị coi là xác lập thiếu yếu tố tự nguyện nếu thuộc 1 trong 5 trường hợp sau:

Hợp đồng giả tạo

Là hợp đồng lập ra nhưng không phản ánh đúng bản chất quan hệ đích thực giữa các bên, thể hiện ở việc các bên xác lập Hợp đồng để che đậy một giao dịch khác hay một hành vi trái pháp luật của một bên hoặc các bên (nói cách khác đó là sự thể hiện ý chí ra bên ngoài khác với ý chí nội tâm và kết quả thực hiện của các bên tham gia); Xét yếu tố tự nguyện dựa trên sự thống nhất ý chí với sự bày tỏ ý chí ra bên ngoài, thì những giả tạo thuộc trường hợp không có sự thống nhất giữa ý chí bên trong với hành vi xác lập Hợp đồng của chủ thể, nên giả tạo cũng bị coi là thiếu sự tự nguyện.

Hợp đồng được xác lập do nhầm lẫn

Nhần lẫn là trường hợp không có sự thống nhất giữa ý chí với sự bày tỏ ý chí. Theo đó, những gì thể hiện ra bên ngoài dưới dạng cam kết, thỏa thuận không phản ánh đúng những điều mà chủ thể đã biết và mong muốn đạt được khi xác lập Hợp đồng. Bộ Luật dân sự 2005 chỉ xem Hợp đồng bị nhầm lẫn và vô hiệu khi thỏa mãn 3 yêu cầu:

Có sự nhầm lẫn về nội dung

Sự nhầm lẫn đó là do hành vi có lỗi (vô ý) của bên kia

Sau khi bên bị nhầm lẫn đã yêu cầu bên kia cho thỏa thuận lại nội dung của hợp đồng mà không được bên kia chấp nhận

Hợp đồng xác lập do bị lừa dối

Lừa dối là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứa ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó (Điều 132 Bộ Luật dân sự 2005. Theo qui định này thì hành vi bị coi là lừa dối nếu có dấu hiệu:

Cố ý của một bên hoặc của bên thứ ba cung cấp thông tin sai sự thậ Nhưng “một sự khoa trương trong quảng cáo hoặc trong đàm phán Hợp đồng chưa tới mức bị coi là lừa dối”.

Hợp đồng xác lập bởi sự đe dọa

Đe dọa là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khỏe, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của cha, mẹ, vợ, chồng, con của mình. (Điều 132 Bộ Luật dân sự)

Chủ thể đe dọa là một bên tham gia Hợp đồng hoặc bên thứ ba có liên quan đến Hợp đồng hoặc được hưởng lợi từ việc xác lập Hợp đồng đó.

Người bị đe dọa là người buộc phải xác lập Hợp đồng trái với nguyện vọng đích thực của mình.

Hành vi đe dọa phải là hành vi trái pháp luật và mục đích đe dọa phải nhằm buộc bên bị đe dọa ký Hợp đồng trái với nguyện vọng của họ.

Xác lập hợp đồng trong lúc không nhận thức, điều khiển được hành vi

“Người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ nhưng đã xác lập giao dịch vào đúng thời điểm không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình thì có quyền yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu” (Điều 133 Bộ Luật dân sự 2005).

4.     Hình thức của Hợp đồng phù hợp với quy định của pháp luật
Để Hợp đồng được coi là hợp pháp , pháp luật đòi hỏi Hợp đồng phải được thể hiện dưới hình thức cụ thể. Hình thức của Hợp đồng là sự thê hiện ra bên ngoài nội dung của Hợp đồng, gồm tổng hợp các cách thức ,thủ tục, phương tiện để thực hiện và công bố ý chí của các bên, ghi nhận nội dung Hợp đồng và là biểu hiện cho sự tồn tại của Hợp đồng.

Hình thức hợp đồng bằng lời nói: Là những Hợp đồng được giao kết dưới hình thức ngôn ngữ nói, bằng lời hay còn gọi là Hợp đồng miệng. Theo đó, các bên giao kết Hợp đồng trao đổi với nhau bằng lời nói, trực tiếp hoặc thông qua điện thoại, đàm thoại, gửi thông điệp điện tử bằng âm thanh( tiếng nói)... để diễn đạt tư tưởng và ý muốn của mình trong việc xác lập, giao kết Hợp đồng.

Trừ những loại Hợp đồng pháp luật quy định hình thức bắt buộc, các Hợp đồng đều có thể được lập bằng lời nói. Đây là hình thức giao kết đơn giản, gọn nhẹ, nhanh chóng và ít tốn kém nên được sử dụng phổ biến trong các giao dịch dân sự, nhưng ít được sử dụng trong các giao dịch thương mại.

Hình thức của hợp đồng bằng văn bản: Là hình thức ngôn ngữ viết được trình bày trên một chất liệu hữu hình nhằm thể hiện một nội dung xác định mà người ta có thể đọc, lưu giữ và bảo đảm được sự toàn vẹn nội dung đó; Các loại Hợp đồng bắt buộc phải được lập bằng văn bản:

Các hợp đồng dân sự thông dụng: Hợp đồng mua bán tài sản thông qua đấu giá (Khoản 2, Điều 458 Bộ Luật dân sự 2005); Hợp đồng ủy quyền trong trường hợp pháp luật có quy định (khoản 2, Đ 142); Hợp đồng mua bán, trao đổi, tặng cho tài sản có đăng ký quyền sở hữu; Chuyển quyền sở hữu tàu bay, tàu biển...

Các hợp đồng bảo đảm: Gồm dùng một tài sản để đảm bảo nhiều nghĩa vụ (khoản 2, Đ 234); Hợp đồng cầm cố tài sản(Đ 327); Hợp đồng thế chấp tài sản (Đ 343) ...

Các hợp đồng thương mại: Theo luật thương mại 2005: Hợp đồng mua bán hàng hóa (khoản 2 Đ24); Hợp đồng mua bán hàng hóa quốc tế( khoản 2, Đ 27); Hợp đồng dịch vụ (khoản 2, Đ 74); Hợp đồng dịch vụ khuyến mại (Đ 90); Hợp đồng đại diện cho thương nhân (Đ 142); Hợp đồng đại lý (Đ 168 )...

Các hợp đồng bắt buộc phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký hoặc xin phép, theo Bộ Luật dân sự 2005: Hợp đồng hợp tác (Đ 111); Hợp đồng mua bán nhà ở (Đ 450), trừ trường hợp pháp luật có quy định khác; Hợp đồng tặng cho BĐS hoặc động sản có đăng ký quyền sở hữu (Đ 466, 467); Các Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có công chứng hoặc chứng thực tại ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất (khoản 2, Đ 689).

Các hợp đồng phải đăng ký và xin phép: các giao dịch bảo đảm theo quy định tại khoản 2 Đ 323 Bộ Luật dân sự 2005; Hợp đồng cho thuê nhà, góp vốn, thế chấp và bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất (khoản 1- Đ705, Đ 149, 153 & 155); Hợp đồng chuyển giao quyền sở hữu công nghiệp (Điểm a, khoản 3 Đ 6 và Đ 148 luật sở hữu trí tuệ 2005)...

Ngoài hình thức văn bản truyền thống, Pháp luật Việt Nam hiện hành cũng thừa nhận một thể thức tương đương văn bản đó là thông điệp dữ liệu theo khoản 01, Điều 124 Bộ Luật dân sự 2005 và Điều 15 Luật Thương mại 2005: “trong hoạt động thương mại, các thông điệp dữ liệu đáp ứng các điều kiện, tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì được thừa nhận có giá trị pháp lý tương đương văn bản”.

Hình thức của hợp đồng bằng hành vi cụ thể: Hành vi cụ thể là một hình thức thể hiện của Hợp đồng theo nghĩa hẹp, Bởi lẽ, việc tuyên bố ý chý bằng lời nói hay chữ viết, suy cho cùng cũng đều bằng hành vi của con người. Tuy vậy, hình thức Hợp đồng bằng hành vi cụ thể được nói đến trong trường hợp này không phải diễn đạt bằng lời nói hay chữ viết mà chỉ được thể hiện bằng một hành động thuần túy.

Thông thường, hình thức hợp đồng bằng hành vi cụ thể được sử dụng khi bên thực hiện hành vi giao kết Hợp đồng đã biết rõ nội dung của Hợp đồng và chấp nhận tất cả các điều kiện mà bên kia đưa ra và bên kia không loại trừ việc trả lời bằng hành vi, hoặc đưa ra một yêu cầu rõ ràng về hình thức của sự trả lời chấp nhận.

 Nguồn: CNC Vietnam