Vấn đề pháp lý:
Trường hợp người đại diện theo
pháp luật của doanh nghiệp có đơn xin hoãn phiên tòa vì lý do chính đáng và vụ
án đang còn trong thời hạn chuẩn bị xét xử thì Tòa án phải xem xét chấp nhận.
Hợp đồng cam kết chuyển nhượng
quyền sử dụng đất không phải là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà chỉ
là giao dịch dân sự có điều kiện.
Nội dung vụ án:
Ngày 20/11/2007, Công ty
CIRI khởi kiện yêu cầu Tòa án buộc Công ty Vạn Niên thực hiện đúng Hợp đồng cam
kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 458/HĐCNQSDĐ.
Nguyên đơn trình bày,
ngày 12/10/2005 UBND thành phố Hà Nội ra Quyết định số 6890/QĐ-UB phê duyệt kết
quả đấu giá quyền sử dụng đất đợt 5 ô đất D13 khu đô thị mới Cầu Giấy, phường
Dịch Vọng, quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội do UBND quận Cầu Giấy tổ chức vào
ngày 29/9/2005, trong đó có khu đất xây dựng nhà chung cư cao tầng với diện
tích 7.236m2; tổng số tiền phải nộp là 65.124.000.000 đồng; đơn vị
trúng thầu là Công ty Cổ phần Quan hệ Quốc tế - Đầu tư sản xuất (CIRI). Ngày
10/11/2006, Công ty CIRI đã ký “Hợp đồng cam kết chuyển nhượng quyền sử dụng
đất” số 458/HĐCNQSDĐ với Công ty Vạn Niên, theo đó Công ty CIRI cam kết chuyển nhượng cho công ty Vạn Niên lô C, ô D13,
diện tích 7,236m2 với số tiền là 89.002.800.000 đồng; không
quá 10 ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng Công ty Vạn Niên phải chuyển
65.124.000.000 đồng vào kho bạc Nhà nước quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội để
công ty CIRI hoàn tất các thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất; trong thời hạn 5 ngày kể từ ngày công ty CIRI được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, hai bên sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có
xác nhận của phòng công chứng; trong trường hợp công ty CIRI không thực hiện
đúng, đầy đủ các điều khoản đã quy định trong hợp đồng này, ngoài việc phải trả
lại cho công ty Vạn Niên khoản tiền mà công ty Vạn Niên đã thanh toán cho công
ty CIRI và các cơ quan nhà nước có liên quan, công ty CIRI sẽ phải chịu phạt vi
phạm thỏa thuận bằng 10% giá trị của Hợp đồng căn cứ vào mức giá do hai bên
thỏa thuận chuyển nhượng tại hợp đồng này.
Ngày 4/12/2006 Công ty Vạn Niên đã chuyển cho Ban quản lý dự án - UBND
quận Cầu Giấy (qua tài khoản kho bạc quận Cầu Giấy) số tiền 65.124.000 đồng, để
Công ty CIRI có đủ điều kiện xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với
lô đất mà hai bên đã cam kết chuyển nhượng. Từ ngày nộp đủ tiền sử dụng đất
theo đúng giá đất đã phê duyệt (ngày 04/12/2006), công ty CIRI đã không khẩn
trương tiến hành các thủ tục để được bàn giao đất, trong khi Công ty CIRI có
đầy đủ điều kiện để xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc làm chậm
trễ này của Công ty CIRI đã vi phạm vào điểm 4.2.2 khoản 2 Điều 4 của “Hợp đồng
cam kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất”: “Trong thời hạn tối đa không quá 05 ngày kể từ ngày bên A nhận được
thông báo về việc VPLS (Văn phòng luật sư) đã thực hiện chuyển khoản số tiền
được quy định tại Điều 4.2.1 của Hợp đồng này vào kho bạc Nhà nước quận Cầu
Giấy, Bên A có trách nhiệm hoàn tất các thủ tục còn lại để thực hiện việc xin
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…”, ảnh hưởng rất lớn đền quyền và
lợi ích hợp pháp của công ty Vạn Niên. Do vậy, ngày 20/11/2007 Công ty Vạn Niên
có đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân quận Đống Đa, thành phố Hà Nội, yêu cầu
buộc Công ty CIRI phải thực hiện đúng tiến độ thực hiện cam kết theo quy định
tại “Hợp đồng cam kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất” số 485/HĐCNQSDĐ.
Bị đơn - Công ty CIRI
thừa nhận có ký kết Hợp đồng cam kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 485/HĐCNQSDĐ và
Công ty Vạn Niên đã chuyển cho Ban quản lý dự án UBND quận Cầu Giấy 65.124.000.000
đồng để Công ty CIRI có đủ điều kiện xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
đối với lô đất C/D13. Công ty CIRI đã nhận được Quyết định số 3206/QĐ-UBND ngày
15/8/2007 của UBND thành phố Hà Nội về thu hồi 7.220,9m2 đất tại lô C/D13 khu đô thị mới Cầu
Giấy, giao cho công ty CIRI để xây dựng nhà ở chung cư và cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất cho công ty. Căn cứ vào Hợp đồng cam kết chuyển nhượng quyền
sử dụng đất số 485/HĐCNQSDĐ ngày 11/10/2006
Căn cứ vào Hợp đồng cam kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất số
485/HĐCNQSDĐ ngày 11/10/2006, thì sau khi công ty CIRI nhận được giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất đối với lô đất nói trên, Công ty CIRI mới thực hiện các
bước tiếp theo của hợp đồng. Tuy nhiên, tại thời điểm Công ty Vạn Niên khời
kiện Công ty CIRI, Công ty CIRI vẫn chưa nhận được giấy chứng nhận quyền sở
dụng đất (Tại Công văn 149/CIRI ngày 11/8/2009 của Công ty CIRI gửi Chánh án
Tòa án nhân dân tối cao kèm theo bản photo (không có công chứng), Công văn số
444/STNMT- ĐKTK ngày 17/9/2008 của Sở Tài nguyên Môi trường thành phố Hà Nội
thể hiện công ty CIRI nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào ngày
18/02/2008). Vì vậy, Công ty
CIRI chưa vi phạm “Hợp đồng cam kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất” số
485/HĐCNQSDĐ ngày 11/10/2006. Việc được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
chậm trễ là lý do khách quan, không do lỗi của Công ty CIRI, Công ty Vạn Niên
đã có nhiều đơn thư gửi đến các cơ quan chức năng gây khó khăn trong việc cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, làm ảnh hưởng đến uy tín của Công ty CIRI.
Trước khi khởi kiện, Công ty Vạn Niên còn tự ý xây dựng trên lô đất C/D13 của
Công ty CIRI. Vì vậy, Công ty CIRI đề nghị Công ty Vạn Niên phải phá dỡ công
trình xây dựng nêu trên và rút đơn khời kiện để hai công ty đàm phán thương
lượng việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vì đến nay Công ty
CIRI đã nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận
yêu cầu của Công ty CIRI buộc Công ty CIRI thực hiện đúng Hợp đồng; công ty Vạn
Niên phải thanh toán cho Công ty CIRI số tiền chưa thanh toán theo hợp đồng;
Công ty Vạn Niên được sử dụng diện tích 7.220,9 m2 đất tại ô đất C/D13 và hoàn
tất thủ tục theo quy định của pháp luật. Công ty CIRI kháng cáo toàn bộ
bản án sơ thẩm. Tòa án cấp phúc thẩm
quyết định đình chỉ xét xử phúc thẩm vụ án; tuyên bản án sơ thẩm có hiệu lực. Tại
phiên giám đốc thẩm của HĐTP Tòa Kinh tế TANDTC quyết định hủy Quyết định đình
chỉ xét xử phúc thẩm vụ án; giao hồ sơ xét xử phúc thẩm lại. Viện trưởng
VKSNDTC kháng nghị Quyết định Giám đốc thẩm nêu trên của Tòa Kinh tế TANDTC.
Tại phiên họp ngày 18 tháng 12 năm 2009, Hội đồng Giám đốc thẩm HĐTP
TANDTC không chấp nhận kháng nghị của Viện trưởng VKSNDTC; quyết định giữ
nguyên Quyết định giám đốc thẩm của Tòa Kinh tế TANDTC. Trong quyết định của
Hội đồng Giám đốc thẩm có một số vấn đề pháp lý quan trọng như sau:
- Mặc dù công ty CIRI đã một lần có đơn yêu cầu đề nghị chuyển ngày làm
việc và hai lần có đơn xin hoãn phiên tòa nhưng Tòa án nhân dân thành phố Hà
Nội vẫn quyết định đưa vụ án ra xét xử trong thời gian đương sự xin hoãn, trong
khi thời hạn xét xử phúc thẩm vẫn còn dài (khoản 1 Điều 258 Bộ luật tố tụng
dân sự thì thời hạn chuẩn bị xét xử phúc thẩm là 02 tháng kể từ ngày thụ lý vụ
án, đối với vụ án có tính chất phức tạp thì thời hạn chuẩn bị xét xử phúc thẩm
có thể kéo dài thêm nhưng không quá 01 tháng; khoản 2 Điều 258 Bộ luật tố tụng
dân sự quy định trong thời hạn 01 tháng kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra
xét xử; Tòa án phải mở phiên toàn phúc thẩm; khoản 1 Điều 208 Bộ luật tố tụng
dân sự quy định thời hạn hoãn phiên tòa không quá 30 ngày kể từ ngày ra quyết
định hoãn phiên tòa) và chưa
có căn cứ nói rằng đương sự cố gây khó khăn cho việc xét xử. Tòa án cấp phúc
thẩm đã không xác minh để xem xét các điều kiện xin hoãn của công ty CIRI, cũng
không có văn bản thể hiện là không chấp nhận yêu cầu chuyển ngày xét xử của
công ty CIRI, nhưng vẫn đưa vụ án ra xét xử là không đúng pháp luật, từ đó ra
quyết định đình chỉ xét xử phúc thẩm làm mất quyền kháng cáo của công ty CIRI.
- Hợp đồng cam kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa công ty CIRI và
Công ty Vạn Niên không phải là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mà chỉ
là giao dịch dân sự có điều kiện, nhưng có nội dung trái pháp luật vi phạm Điều
62 Luật đất đai quy định về điều kiện để đất tham gia thị trường bất động sản,
điểm e khoản 2 Điều 7 Luật kinh doanh bất động sản quy định về điều kiện đối
với bất động sản đưa vào kinh doanh, điểm a khoản 8 Điều 2 Nghị định số
17/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ quy định về việc chuyển nhượng quyền sử
dụng đất của các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê và
Điều 5 Quyết định số 3206/Q Đ-UBND ngày 15/8/2007 của Ủy ban nhân dân thành phố
Hà Nội về việc thu hồi 7.220,9m2 đất
tại lô C/D13 khu đô thị mới Cầu Giấy, giao cho công ty CIRI để xây dựng nhà ở
chung cư (căn cứ vào các quy định nêu trên thì công ty CIRI không được phép
chuyển nhượng quyền sử dụng lô đất đã được UBND thành phố Hà Nội giao để thực
hiện dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư khi chưa hoàn thành việc đầu tư xây
dựng đồng bộ hạ tầng theo dự án được xét duyệt hoặc theo dự án thành phần của
dự án đầu tư đã được xét duyệt), xâm phạm đến lợi ích của Nhà nươc nên vô hiệu
ngay từ khi giao kết./.
Luật gia Võ Văn Tú
